Un nouveau Plan Local d’Urbanisme pour Loupian
ARTICLE 10: PLU – ENQUÊTE PUBLIQUE
Voici que nous approchons de la conclusion de l’élaboration du nouveau PLU de Loupian. Ceci sera probablement mon dernier article sur le sujet. Il aura pour objet de vous informer sur cette phase particulière qu’est l’enquête publique, durant laquelle l’opportunité vous est offerte de réagir à toutes les pièces constitutives du PLU arrêté par la commune.
Un PLU est une prise de position politique. Comme toutes les prises de position, elle sera implacablement décriée et contestée, malheureusement, il est un peu tard pour s’en plaindre. Les plus remontés auront peut être dans l’idée d’attaquer la validité du document afin de le faire annuler, mais il faut du temps et des arguments solides.
Toutefois, l’enquête publique n’est pas dénuée de tout intérêt et comme son nom l’indique elle a pour fonction de recueillir les remarques des administrés sur le contenu des documents, pièces graphiques (carte de zonage) et pièces écrites (règlements). Chaque remarque sera étudiée par l’enquêteur public et sur les points qu’il jugera nécessaire, une justification sur la pertinence d’un article sera demandée à la commune. Ainsi, certains articles pourront être modifiés à la marge.
Il est important de comprendre que nous ne sommes plus au stade de la révolution. Le document est arrêté avec les absurdités que chacun voudra y voir, mais sur le fond, vous avez accès à ce jour à la version quasi définitive. Pourtant, il est important de rester vigilant et de lire avec beaucoup de soin chaque article afin de pointer du doigt certains articles qui pourraient sembler injustifiés, hors de propos, incohérents dans le contexte urbain de Loupian.
Mon regard professionnel et mon dévouement pour la commune m’ont poussé à lire la totalité du document et à rédiger une liste de points qu’il me semble important de voir modifiés avant l’approbation définitive du texte. Cet article a pour but de sensibiliser chacun des propriétaires de la commune aux répercutions du futur PLU sur leurs possibilités à construire ou rénover un bien immobilier. J’invite donc chacun à se renseigner sur le règlement qui s’appliquera à sa parcelle et à se rapprocher de l’enquêteur public afin de lui indiquer les points qui lui posent question.
Vous trouverez ci après l’ensemble des observations que je remettrai à l’enquêteur public, certains ne seront peut être pas d’accord avec mon analyse, d’autres auront des remarques sur des articles que je ne cite pas, mais je reste à votre disposition pour répondre aux questions que vous pourriez vous poser.
N’hésitez pas à me contacter par mail: op.architecture@hotmail.fr
Après lecture du projet de PLU pour la commune de Loupian, je souhaite apporter quelques observations concernant les documents graphiques ainsi que les pièces écrites:
DOCUMENT GRAPHIQUE / V-2 PLAN DU VILLAGE.
A la lecture du plan de zonage de l’aire urbaine il apparaît que la zone UC-a englobe la majeure partie du maillage de “lotissement” apparu après les années 1970. Cette uniformisation du zonage implique une réglementation unique pour un tissu urbain qui présente pourtant une certaine diversité. L’exemple le plus flagrant réside dans la présence de deux urbanismes opposés, celui de la villa implantée au centre de la parcelle et la maison mitoyenne sur une ou deux façades. Cette politique peut être justifiée, elle soulève cependant quelques questions que je me permettrai d’approfondir à la lecture du règlement.
PIECE ECRITE / IV-I REGLEMENT
TITRE II DISPOSITIONS COMMUNES A TOUTE OU PARTIE DES ZONES
Section 3-3 Définition de la hauteur pour l’application de l’article 10 des zones
L’article dispose que « La hauteur des constructions est mesurée au faîtage ou acrotère du bâtiment […] Lorsque le terrain est en pente, la hauteur sera calculée à partir du point le plus bas de l’implantation de la construction. «
La notion de terrain naturel existant avant tout travaux est une notion objective lorsqu’il s’agit de construction neuve sur un terrain nu, mais par expérience, il peut être judicieux de prévoir le cas de figure du point bas de référence lors d’une surélévation sur un bâtiment existant.
Dans ce cas précis et notamment si le bâtiment possède une cave en sous sol, le point le plus bas de l’implantation peut être défini suivant interprétation sous le niveau du plancher bas de la cave ou au niveau du profil projeté du terrain entre les deux façades.
L’article devrait préciser : » Dans le cas de modification sur des constructions existantes, le niveau bas de référence est pris en tout point suivant le profil projeté du terrain » afin de ne pas rendre pénalisante la préexistence d’un sous sol ou entresol.
Section 3-5 Définition des surfaces imperméabilisées pour l’application des articles 4 et 13 du règlement des zones
Nonobstant le cas particulier des bétons drainant dont le taux d’absorption est limité, le cas des terrasses devrait être nuancé dans la mesure où une terrasse peut être réalisée par un système constructif à claire-voie sans fondation maçonnée et répondre ainsi aux exigences de perméabilité des sols.
TITRE III DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES
CHAPITRE I – ZONE UA
l’article UA 11 – ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS
3- Toitures / 3-1 Nature et couleur
dispose que “les toitures seront exécutées en tuiles canal dont la teinte sera choisie en fonction des teintes des toitures existantes […]”
Cette formulation laisse place à une ambiguïté concernant les possibilités de réalisation de terrasse en toiture. En effet cet article peut laisser entendre que la totalité de la surface de la toiture doit être réalisée en tuile ce qui, de fait, implique une interdiction des crevés de toiture et des toitures terrasse.
Il peut également s’interpréter comme une absence totale de réglementation de tout ce qui ne relève pas de la toiture tuile, ainsi les crevées de toiture et les toitures terrasses ne sont réglementées ni dans leur proportions ni dans leur forme.
Je souhaite porter à votre attention que la possibilité de réalisation de crevées de toiture me semble pertinente si ce n’est indispensable à plusieurs titres. Il s’agit d’abord d’un atout pour le dynamisme immobilier de la commune. Cela favorisera la rénovation du centre ancien qui souffre souvent d’un déficit d’espace extérieur type jardin ou terrasse le rendant peu attractif. D’autre part, c’est une pratique courante dans notre région, de nombreuses maisons en sont déjà pourvues et de nombreuses communes ont inclu dans leur PLU un article qui réglemente ce dispositif architectural.
Il me semble incontournable d’autoriser ces crevées de toiture en encadrant leur réalisation afin de préserver l’intégration paysagère, notamment depuis le domaine public.
A mon sens un alinéa supplémentaire à cet article pourrait imposer un recul de la crevée de toiture d’au moins un mètre de la façade sur rue. Dans le même sens, il serait judicieux de limiter la proportion de crevée à 30% de la surface totale de la toiture afin de ne pas aboutir à la réalisation d’une toiture terrasse mais de conserver le caractère de terrasse en toiture.
Ci après un extrait du PLU de la commune de Mèze arrêté en juillet 2016
l’article UA 12 – STATIONNEMENT DES VEHICULES
dispose que : “dans le cadre de travaux portant sur les immeubles existants, en l’absence de porte cochère existante, les percements de pied de façade pour la création d’entrée de garage sont interdits.”
Cette contrainte me semble excessive et injustifiée. L’application de cette règle limite en effet les possibilités de division d’une unité foncière dans la perspective d’un programme de maisons de villes. Il existe dans le centre ancien quelques bâtiments existants de type ancien chais, garages ou maisons vigneronnes qui souffriraient de l’impossibilité d’une réhabilitation en plusieurs maisons de villes avec garages et entrées privatives.
Cette disposition devrait être supprimée ou à défaut réécrite afin de permettre une opération immobilière groupée ou une division parcellaire.
CHAPITRE II – ZONE UC
Article UC 4 – DESSERTE PAR LES RESEAUX
3- Eaux pluviales dispose que “toute opération devra prévoir des mesures compensatoires suffisantes pour permettre une rétention des eaux pluviales dans la proportion de 120l/m² imperméabilisé.”
Cette disposition ne précise pas le cas d’une extension de la zone imperméabilisé dans le cadre de travaux sur un édifice existant. La règle peut être entendue comme prenant compte de la totalité de la surface imperméabilisé existante et créée. Par extension, dans le cas de travaux ne nécessitant pas de permis de construire mais soumis à une déclaration préalable avec aucune création de surface, la disposition pourrait ainsi s’appliquer malgré une surface imperméabilisée inchangée. Le demandeur se verrait dans l’obligation de créer un dispositif de rétention sur un bâtiment existant. Il me semble alors pertinent de limiter cette disposition aux constructions neuves ou extension de la surface imperméabilisée.
Article UC 6 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
1- En secteur UC-a et UC-b
dispose que“ Les constructions doivent être édifiées en retrait minimum de 5 mètres de l’alignement des voies et emprises publiques. Toutefois, des implantations différentes peuvent être autorisées[…] »
Cet article autorise toutefois des implantations différentes notamment dans le cas des opérations d’ensembles mais seulement le long des voies de desserte internes. Or, dans le cas des opérations d’ensemble, il me semble préjudiciable de se priver de cette opportunité de recréer de véritables façades bâties sur le domaine public dont nos villages sont privés par le modèle classique du lotissement.
Dans les implantations différentes autorisées, la disposition » le long des voies de desserte internes des opérations d’ensemble » pourrait être remplacée par « lors d’opérations d’ensemble »
Article UC 7 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
1- En secteur UC-a et UC-b
dispose que “ Les constructions doivent être implantées de telle façon que la distance (L) comptée horizontalement de tout point du bâtiment … sous réserve d’un retrait minimum de 1.50mètre de l’alignement”
Concernant la zone UC-b, considérant qu’il s’agit d’une zone de faible densité, la règle semble cohérente.
Concernant la zone UC-a, considérant que celle ci englobe la quasi totalité de la zone résidentielle de la commune, il semble que cette règle ne tient pas compte des particularités inhérentes à la diversité du maillage. En effet, il apparaît qu’une proportion non négligeable des constructions de la zone est édifiée en mitoyenneté sur une, voire deux limites séparatives. Dans la mesure ou seule l’édification des annexes est autorisée en limite séparative, cette disposition limite donc les possibilités d’extensions des constructions existantes. Cette contrainte me semble excessive et injustifiée.
Les réponses appropriées sont multiples. Soit le plan de zonage doit être redessiné en tenant compte des zones à forte densité (constructions mitoyennes) et zones à moyenne densité (constructions non mitoyennes). Soit les constructions en limite séparative devraient être autorisées sur toute la zone UC-a.
L’article pourrait être ainsi rédigé:
Sur une profondeur maximale de 12 mètres augmentée du retrait par rapport à l’alignement tel que défini dans l’article UC6, les constructions peuvent être édifiées :
– D’une limite latérale à l’autre pour les terrains ayant une façade sur la voie inférieure à 12 mètres
– Sur une seule limite latérale pour les terrains ayant une façade sur la voie supérieure à 12 mètres
A moins que la construction ne jouxte la limite séparative, elle doit respecter une distance par rapport à la limite séparative correspondant à la moitié de la hauteur de la construction sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.
Au delà d’une profondeur maximale de 12 mètres augmentée du retrait par rapport à l’alignement, tel que défini dans l’article UC6, les constructions doivent respecter une distance par rapport à la limite séparative correspondant à la moitié de la hauteur de la construction sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.
CHAPITRE III – ZONE UD
Cette zone, initialement à vocation artisanale regroupe des parcelles de grandes superficie pour la plupart bâties.
Dans l’état, les articles semblent être rédigés comme palliatif à la problématique que soulève cette zone.
En tant que zone artisanale, elle n’a jamais connu le développement escompté, pourtant sa reconversion en zone résidentielle se confronte aux problématiques de raccordement aux réseaux d’assainissement. Cependant, figer une zone dans l’état incohérent où elle se trouve ne présente aucune plus value. Il me semble au contraire indispensable de la réfléchir de façon à valoriser ses atouts.
La zone est composée d’une douzaine de parcelles de grande superficie, entre 1500 et 8700m². Les parcelles sont pour la plupart bâties et pour la majorité par des maisons individuelle.
Une reconversion en zone dense étant impossible pour les raisons de raccordement EU évoqué, elle devrait être envisagée comme une zone résidentielle de très faible densité.
La commune manque cruellement de parcelle d’envergure pour de la construction de qualité. Afin d’éviter la densification urbaine tout en valorisant le territoire, le règlement devrait favoriser l’implantation de maisons individuelles de haute qualité architecturale.
Article UD 9 – EMPRISE AU SOL
L’article dispose que : » l’emprise au sol des constructions ne pourra excéder 5% de la superficie d’assiette de la construction ou de l’opération »
Cette emprise au sol extrêmement basse s’inscrit dans la logique de figer la zone dans son état actuel, or pour une valorisation de cet espace, qui ne doit en aucun cas devenir un délaissé urbain, l’emprise constructive pourrait être limitée à 10% de la superficie d’assiette de la construction.
10% d’emprise reste une fourchette très basse que l’on retrouve notamment sur le St Clair à Sète et qui permettrait pourtant une grande valorisation de cet espace urbain. L’argument du raccordement au réseau d’assainissement collectif pourrait être évoqué. Avec une emprise constructive de 10%, les systèmes d’assainissements individuels restent viables.
Aucune opération d’ensemble ne peut être autorisée.
Article UD 10 – HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
L’article dispose que : « la hauteur maximale des constructions ne peut excéder 5m au faîtage. » Cette disposition n’a aucune justification.
L’argument de l’enjeu paysager pourrait être évoqué. Toutefois ces parcelles ne sont visibles ni dans le paysage proche, ni dans le paysage lointain, notamment de la nationale ou de l’étang. Il n’y a donc pas de risque de porter atteinte à l’intégration paysagère.
La limitation devrait être fixée à 6.5 mètres au faîtage avec la possibilité de construire en R+1.
CHAPITRE IV – ZONE UE
A la lecture du Chapitre IV il me semble noter une contradiction entre:
l’Article UE 11 – 1 , qui dispose que » Les acrotères en toiture sont interdits »
et l’Article UE 11 – 7, qui dispose que « Les couvertures en toiture terrasse sont autorisées. Ces couvertures feront l’objet d’un traitement architectural particulièrement soigné; elles pourront être végétalisées. »
Considérant que l’acrotère est un élément constitutif du système d’étanchéité d’une toiture terrasse afin de recevoir le relevé d’étanchéité, il me semble que l’article UE – 1 devrait être modifié afin de supprimer cette interdiction.
Si toutefois l’acrotère mentionné à l’article UE 11- 1 faisait référence à son utilisation en architecture grecque antique ou en architecture classique, il serait pertinent de le préciser.
Il est à noter que cette même rédaction se retrouve dans le TITRE IV, CHAPITRE II – ZONE AUE.
Architecte LOUPIAN,34
PLU LOUPIAN, HERAULT, 34
OLIVIER Pradié Architecte LOUPIAN, MONTPELLIER, Béziers, Mèze, Sète, Hérault